对话2011·百姓论坛

主办单位:广西日报传媒集团、广西房地产信息网

协办单位:广西房地产及住宅研究会、

承办单位:广西新闻网、广西网络电视、广西房地产信息网、广西房产街、住朋购友

时间:4月17日9:30~11:00

地点:南宁国际会展中心 一楼大厅左侧

主讲嘉宾:

广西辉煌房地产咨询服务有限公司项目总监——雷番皓

演讲主题:春天里,新政下,买房有绝招

广州华浔品味装饰(南宁)设计工程有限公司高级设计师——李妙琳

演讲主题:如何巧手省装修

广西知名易学专家、环境设计师、风水堪舆师——莫嘉鹏

演讲主题:家居布局“玄机”讲座

南宁市德利验房咨询公司高级验房师 ——王德林

演讲主题:教你如何验收新房

南宁二手房行业资深人士——邓勇

演讲主题:选购二手房的几大因素

现场直播
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【住朋购友编辑】对话2011·百姓论坛4月17日举行2011/4/17 9:27:51


各位网友,大家早上好!
“对话2011·百姓论坛”4月17日举行,地点:位于南宁国际会展中心一楼的大厅左侧
【住朋购友编辑】2011/4/17 9:30:13

新政买房有何绝招?如何装修最省钱?家居布局都有啥绝妙之处?交房了,如何验房收房才不吃亏?买二手房又需要注意哪些方面?2011百姓论坛将由业界知名人士为您现身说法,精彩不容错过!
【住朋购友编辑】2011/4/17 9:49:11
对话2011·百姓论坛即将开始,现在主持人正在做本次论坛的流程。
【住朋购友编辑】 2011/4/17 9:49:41
现在是主持人在做嘉宾介绍
【住朋购友编辑】2011/4/17 10:01:24



【雷番皓】广西辉煌房地产咨询服务有限公司项目总监,先后负责过时代天骄、广运都市景苑、海茵国际华城、保利·21世家、保利·东盟国际第一街、保利·怡城和保利·山渐青等多项目,有着近十年的丰富地产从业经验,搭建开发商与购房者的桥梁。


【李妙琳】李妙琳,广州华浔品味装饰(南宁)设计工程有限公司高级设计师,2003年毕业于广西工艺美术学员室内设计专业,2005年毕业于广州美术学院室内设计与装璜,具备丰富的设计经验。


【莫嘉鹏】广西知名易学专家、环境设计师、风水堪舆师。从事易经研究及风水堪舆等玄学多年,将传统哲学和现代理念相结合,开创独特的现代风水策划理念,深受大众欢迎,并致力于推广现代人居环境。经常为多家著名传媒撰写易学风水专栏,发表过众多文章。为众多房地产项目担任风水策划、风水讲座以及易学培养,也为多间著名公司、酒店、商场等机构担任风水顾问及营销策划顾问。

【王德林】南宁市德利验房咨询公司高级验房师。持监理证,在建筑工地从事施工多年,曾任装修公司工程监理和见房公司高级验房师等职。后转从事装璜装饰施工多年,近年来,专业从事房屋检验、工程监理、预结算审核等工作。


【邓勇】南宁二手房行业资深人士。自2001年开始在南宁市从事二手房工作,经验丰富,在2006年受南宁市房地产管理局产权交易中心领导信任,参与筹备了【南宁市房地产中介管理协会】,同时受聘成为首批【南宁市房地产中介人员继续培训】的讲师,并设计了《培训结业证书》和《执业牌》,2007年开始在南宁市多家知名品牌房地产中介公司担任高级管理人员。


【对话2011·百姓论坛主持人小薇】我们都知道买房买房做起,有了房子才可以发生一系列与房子有关系的事情,3月1号起正式实施限购令,我是外市户口,我是本市户口,我能买几套,这和老百姓息息相关,下面我们有请韦总监,说说春天里,调控下房子买卖。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:03:25

包括网络业内人士,包括购房者,我在这里只帮老百姓说话。

我何德何能帮老百姓说话,我现在做房地产项目总监,策划,很多人一开始进来就做策划,但我与别人不一样,我是从销售做起,第二我也是客户,我有买一套房还有第二套房的经验,而且现在也是有买第三房但现在限购令下不能买的经验。

现在我们说一下春天里,调控下房子买卖的事情刚才主持人说,调控的事情,大家都非常清楚,包括在座的业内人士,包括购房者,反复了解,反复看反复问,我们了解50%以上,买不得买得上房,都很清楚。

第一家,什么“砖家”和“叫兽”。首先我今天的主题很简单,第一个就是调控下买不买的问题,第二个是怎么买的问题的。如果说朋友们看到我们的直播可以看,今天我们说一下买不买房的问题。首先我们可以说一个概念,“爱情买卖”这首歌,实际上房子也是这样,房子不是你想买,想买就能买。

这几年国家都在进行一系列的调控,房子应该不是想买就能买的,它有一个限制,我是我双手赞成。银行有一个限贷社会,当时在2002年,我当时是做置业顾问,当时和客户说过一个问题,当时美国有一个例子,要贷款,贷款人员去你家详细了解,房子贷款就像办绿卡,签证一样。但是随着几年,慢慢惊醒限制,我那时和客户讲,你现在不买,以后肯定会有限制,会要你的户口本或其他的,很麻烦,以后限制还会越来越多,这是肯定的。

我们说到什么概念,通过文字字面上解释一下,条就是一个言周讲,它是年年讲月月讲,周周讲,如果只是讲不落到实处一定会落空。现在市场上很多专家学者都讲了很多,都有不同的观点,我这里说的,调控一定是支持,但一定要落到实处才会见效。今天我们看一下见效了没有?大家可以看到这段时间,每个城市公布了房屋涨幅控制的目标,控制房价的目标并不是要降,如果要降每个政府承受的压力肯定会很大。比如说以前卖的地块,开发商就不愿意接受了,因此中央也不希望这个情况出现。因此现在控制涨幅都在5%到10%之间。因此调控会不会等于空调,一定不会,但是我们看到一张有趣的图:调控,空调?
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:09:38
中国十大避难城市排名第八,近段时间发生很多地震,我经过统计,我有客户是在福建,他在福建有几套房要不要卖,我说你可以卖,也可以不卖,但你的房子在地震带上,然后他卖掉了。

刚才实际上我说的是无论从经济上还是南宁的环境上都是有非常好的条件,我刚才讲的都是关键点,大家可以从网上搜一下。南宁的城市价值决定房价一路高歌。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:09:54
2003年的时候,外地购房者很少,但是这两年很多,包括浙江、广东客户都来了。我们的高铁,高铁以后修建好了以后,去到广州2个小时四十分钟,他们算了一下坐飞机还要等,而且费用来讲,高铁费用也比较便宜。包括我们会有东盟各国的铁路来到广西南宁所以说东盟各国的人士应该会非常多。包括之前,的华润、华南成、红星美凯龙与保利携手,这说明了南宁的城市价值涨得非常厉害的。

速度南宁,上演深圳速度。南宁有90万平方公里,南宁城市发展速度是相当快。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:12:01
因此你要买房还是要趁早,我第一套房买了1700元/平方米买的,第二套是2700元/平方米买的,去年我买的第三套房6000元/平方米买的,你相信我,你应该赶快,我就是一个最好的例子这么简单。

我在这里,我会说一些,根据政策来讲,有一些诀窍,我不是建议大家规避调控的政策,我往下说。

限购,是没有问题的,它会迎来消费观念的转变。


香港、上海的人均居住面积是非常小的,你去北海发现很多人的住百平米的房子,今天我说一下消费观念怎样转变的问题。

【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:12:59
首先,我建议第一套别买过渡的房。现在市民的按揭公寓会比较少,包括两房,如果经济允许的情况下,咬咬牙买一套小三房,可能市场上有一些房通过阳台可以改变一些,这种基本上可以满足三房的需求,实际上这种房子其是不错的。第一套,建议大家不买过渡的房子,以后你买的话首付就很高了。
第二,只买一套房的,剩下的钱做生意,做其他的投资,他不想买了也没有问题,我建议大家,如果你只买一套房,那肯定是买品牌开发商的房子。但并不是说它只有一个项目,品牌在心里面有一杆称,一般品牌开发商是有保证的,它的价值和价格会略高一些。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:13:12
第三,第二套终极置业,终极置业要考虑各方面的问题,不要只考虑面积。大家心里面有杠称,大家可以对号入座。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:14:05
第四,第三套房买不了,但是我建议大家不要通过一些手段,规避政策,一定要做守法的公民。如果你买第三套,你是终极置业的另当别论,如果是租的话就没有必要了。有一位客户上我在西乡塘有一个房子,好象我才租了20多块钱,我给他个建议,卖了买商铺,买第二套的首付与买商铺的首付是一样的,但相当来讲,商铺的租金是高一些,大家不要盲目投资,要咨询相关的人士。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:15:08
第五,卖房买别墅。别墅可以是小洋楼的,有两三层楼的,这种也可以买,200平方的这种大平层,实际上你可以考虑这方面的豪宅。第一套房呢,就当没听见。但实际上还是有很多的人,比如说我接父母来住,计划生育的多生几个小孩,有条件的话可以考虑楼中楼,可以考虑别墅。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:15:52
等一下我们会有二手的专家帮我们点评。我们把利用率不是很高的卖出去,再置换房产,上海、北京、深圳有很多的先例,现在卖二买一的情况非常多。
【广西辉煌房地产雷番皓】 2011/4/17 10:18:11
第六,如果你是外地常住,请你不要偷税漏税。我在这里发现很多人,比如说做家私材料的,或者做小生意的人非常有钱,但是他的税务证明往往是用其他的名字。2.买别墅的人有很多的是股东的,你在南宁工作了肯定有交税。

第七,刚来的老师过一年再买。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:18:26
第八点,如果说你是想来南宁投资,其是有许多炒房团来这边,但是会少很多,建议大家不要炒那些国计民生的,大家可以考虑买商铺以及写字楼,把方向转一转,不要炒高住宅的价格。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:18:40
第九点,房产备案的问题。如果你种种原因,买不了房的,没问题,你卖了可以再买。详细的我们就不说了,大城市都有很多的经验,一会儿二手中介会和大家分析一下。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:18:54
第十,贷不了款,贷不了款就分期付款,这么简单。现在有些中介做分期付款,长则一年,短则三个月,大家可以采取这种方式。因为现在贷款真的比较严,只要你在中国人民银行网上一查,就可以知道你能不能贷款了,这里我就不详细地分析。
【广西辉煌房地产雷番皓】 2011/4/17 10:21:55
今天我用三行字来推行,这几年,中央会有调查组,会到中国的各个省份以及城市做调查,那么有一些于限购上的乱七八糟的方法,如果是不符合现在的政策,大家要遵纪守法。第二,大家要剔除房价泡沫,第三刚需还是杠杠。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:22:09
现在很多楼盘的预约还是很多的,今年我个人判断,今年我们的购房者还是以刚需为主,今年肯定是刚需得到释放。基本上用十几二十分钟和大家进行简单分享,里面有非常细的东西,第一给大家提供关键点,大家可以上网搜,第二给大家关键点,大家记下来,可以找专业人士沟通一下,最终你觉得自己应不应该买,或者怎样买,请大家通过海量的信息自己思考清楚。
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 10:22:23
第一阶段告一个段落,有了买房才会有验房风水等等这些东西,刚才我也说了置换要考虑二手的问题,所以也非常希望大家听一下以下的专家的观点。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 10:23:12
主持人:雷番皓帮我们解决了买房的问题,现在解决装修的问题了。现在装修项目琳琅满目,我们应当怎样装修,更省钱,又可以把家装得漂漂亮亮,今天我们就请了李妙琳女士来给我们分享一下,怎样巧手省钱装修,有请。
【广州华浔品味装饰(南宁)设计师李妙琳】2011/4/17 10:29:30
大家早上好,非常荣幸和大家分享一下装修的技巧。买房不容易,现在装修也不容易,现在限购令情况下,要怎么装修得更出彩更有幸福感,其实装修现在是我们很多买房的人所要去关注的一个问题。

今天我在这里跟大家分享一下,如何让我们的空间营造更好的幸福感。

作有限的空间范围内装修出不一样感觉的房子。
【广州华浔品味装饰(南宁)设计师李妙琳】2011/4/17 10:29:48
相信大家听过托斯卡纳这个词,托斯卡纳,在我们装修界里面,是一个非常有代表性的词语它是一个意大利的一个大区,并不是一个小城市。生活在托斯卡纳非常有幸福感。这几年装修估计都会是一个比较好的趋势。因为本身托斯卡纳出了很多名人。
【广州华浔品味装饰(南宁)设计师李妙琳】2011/4/17 10:30:00
然后这一些,我展示给大家看的是托斯卡纳非常有代表性的建筑和楼宇。我们之前也说过,托斯卡纳不只代表一个高档的别墅楼盘,而是一种生活方式,给心灵栖息的一个港湾,一个生活在暖阳的阳光下的蓝天白云,是托斯卡纳最典型的天气。色彩鲜艳的墙壁,深绿色的百叶窗,都是托斯卡纳的经典。
【广州华浔品味装饰(南宁)设计师李妙琳】 2011/4/17 10:30:20
我们看的都是一些有代表性的图片,这是我们追求很随意很优雅很休闲的生活。
【广州华浔品味装饰(南宁)设计师李妙琳】2011/4/17 10:31:11
像我们给大家看到这些都是托斯卡纳营造的氛围,现在在我们的生活里面,所要体现的这些环境的细节,在我们现在生活,托斯卡纳的生活方式,能够摒弃我们之前装修的烦琐,把客户的钱花在该花的地方上,把生活提高一个档次。
现在高房价的情况下,装修出一套好的舒适环境的房子很不容易。我们现在公司推出一系列的室内,未来发展趋势的一个方向,也是希望给我们客户带来更休闲更舒适的居住环境。


【广州华浔品味装饰(南宁)设计师李妙琳】2011/4/17 10:31:22
因为今天的准备比较匆忙,我简单介绍一下,对于南宁客户生活的一些室内趋向的简单介绍,我的共享,就在这里,谢谢大家。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】 2011/4/17 10:31:56
好,谢谢李设计师和我们分享她的一些小经验。家装修了好了以后,业主又出现了一些情况,房子装修好了,左看右看都不满意,那是因为家的摆设问题,因此今天我们请莫老师来给我们讲一下风水学。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:32:53
各位朋友大家早上好,今天非常高兴,和大家一起来到广西每年一届的房博会,人气也是很旺,说明咱们广西的风水也是很好。
今天我应邀来到这里来的目的大家都知道,来到房博会,问题肯定都是和房子相关。刚才也有卖房的专家,也有装修的专家,他们都从不同的角度给大家介绍了在买房的过程中,所需要注意的一些问题。我因为从事易经的研究很多年了,我都是以风水去看,买房子应该注意什么,装修房子应该注意什么。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:33:29
风水对大家来讲,应该是既熟悉又陌生。熟悉是因为水在中国几千年文化中,远远流传。风水首先从房子开始,风水为什么和房子有关?因为我们人一辈子在房子里面待的,因此房子对人的影响是最大的。风水是通过什么方式影响到主人呢?风水从字面上解释就是一个风和水,风是怎么形成的?风就像是一个阴阳的契合,交流,所以形成了风。所以什么是好的风,中国人喜欢选择一个坐北朝南的房,坐北朝的南的房子,是因为我们中国的地理环境决定的坐北朝南能迎接的是东南风东南风在风水学来讲是一个暖的风。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:34:05
风水对大家来讲,应该是既熟悉又陌生。熟悉是因为水在中国几千年文化中,远远流传。风水首先从房子开始,风水为什么和房子有关?因为我们人一辈子在房子里面待的,因此房子对人的影响是最大的。风水是通过什么方式影响到主人呢?风水从字面上解释就是一个风和水,风是怎么形成的?风就像是一个阴阳的契合,交流,所以形成了风。所以什么是好的风,中国人喜欢选择一个坐北朝南的房,坐北朝的南的房子,是因为我们中国的地理环境决定的坐北朝南能迎接的是东南风东南风在风水学来讲是一个暖的风。

暖风意思上代表阳性,阳性的风对于人来讲,可以促进精神,可以促进你的心情,一个人心情好了,他的运气自然也就会好,因此风水影响人就是这么简单。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:36:25
所以我们在买房子的时候通常要注意几个方面,首先是一个朝向。朝向决定了你可以吸纳什么样的风。只要你了解地理就知道,咱们中国东面和东南面还有南面是面朝大海,北面和西北面也是大山。因此你有坐北朝南的房子,接受阳光是非常充足的,而且能吸纳到的风也是很温暖的南风或者东南风。假如你拿了一套坐南朝北的房子,如果坐南朝北的房子,可能你接受到太阳、阳光照射的几率可能会降到最低。坐南朝北,我们中国有一句话,谁也不愿意喝西北风。西北风和北风大家都知道,它是非常寒冷,寒冷的北风和西北风,体常年接触,你想想会对你的健康有帮助
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:36:37
风实际上是代表风水的条件,我们住阳宅,住宅需要阳性的气场,比阴性气场要强一些。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:38:45
藏风聚气,实际上就是,风水除了讲究阴阳之外还讲究气场,简单来讲,环境有气场人也有气场人的气场,很简单,一个人一辈子肯定有几个很要好的朋友,很要好的朋友就是你的气场,你可以长期和他在一起,在你最需要的时候可以给你帮助,这就是良性的气场,环境也是一样。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】 2011/4/17 10:39:53
如果你有生活经验的话你会觉得,住在一两个城市,其中一个城市会更适合。一个城市里面也有很多区,像咱们南宁青秀区是在东边,西乡塘主要是在西边。从风水来讲东边代表什么,代表木,西边代表金,因此它就是两个不同的气场。如果你这个人需要木来旺你的话,那你就住在青秀区这个区域这个木性的气场一定会对你帮助最大,如果你需要木,你却西乡塘,西乡塘属金的,你就得不到最好的气场。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】 2011/4/17 10:40:02
藏风聚气实际上就是一个环保的概念,如果你买房,在这个小区单独有一栋大家不会去买,孤独的一栋的是不会藏风聚气的。因此藏风聚气,就是前朱雀,左青龙右白虎。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:42:11
住宅的背后实际上应该有楼,或者有山脉,这是最好的。因为山脉,还有楼它是代表一座山,山在风水学上代表人丁,如果你有一座靠山,就代表你的人丁很兴旺。人丁也代表健康。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:42:24
我们买楼的时候一定要注意,背后一定要有楼。除了有楼左右的格局?那是要有环抱的格局,就是左边或右边有山或有楼,这就像我们平时坐在沙发和凳子上,如果这个凳子没有扶手许多靠背的话你会觉得不舒服。因此我们买房是左右要有楼,后面也要有楼。那前面的呢?在风水上,越开阔,气是聚不了的,因此在前面,在风水上有一个朱雀的讲法,实际上朱雀就是安排的位置它代表的实际上沙发前的茶几位置。因此朱雀位,就是买楼的时候,在阳台朝前看,就是你前面的位置,前面位置是什么格局最好,前面的楼最好比你矮,最好是要有楼,这样是最好的。这形成了左青龙右白虎,前朱雀后玄武。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:46:48

住宅外部的就是花园要好,除了外部格局,风水实际上还要讲究内部的格局。我们平时在买房子的时候因为买到的差房子不是自己起的房子,因此买到的房子,通常会有这样那样的内部的风水问题。那内部的风水问题,通常出现在一个厨房,一个是卫生间,厨房和卫生间在风水学上就是一个阴和阳,一个极端的气场。如果这个极端的气场在内部的空间布局不好,同样会影响家人的健康和运程。大家都知道厨房最讲究的炉灶应该怎么摆,厨房的炉怎么摆,首先要明白你的厨房,所在的是你房间的什么位置,厨房在你房间什么位置是我们是怎么测量的?是从你的房子中心点去测量。如果在你房子的中心点在东方的位置是比较好的。刚才讲了,厨房在五行上代表火,东边是代表木,因此厨房在东边最好的。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:47:07
那厨房在什么地方最糟糕的?厨房属于火,金是可以克火的因此,不能把厨房选择在金位上。乾代表什么位置?它在风水学上代表西北方,而西北五行上正好属金,所以你的厨房是在你家里面西北方的位置,这个厨房的火,一定会克到西北方的金,而西北方代表男主人,这个火肯定对这个家的男主人不利的,如果买到这样的厨房,我们在装修时应该化解它。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:49:27
那厨房的炉应该摆到什么位置?我介绍给大家,如果你是风水爱好者,以前看过很多书,肯定就会让书上很多方法搞乱,不知道怎么摆,但有一个方法可以告诉大家,大家以后在装修时可以运用。第一炉必须要墙壁而放;第二,这个炉不能对厨房的门口,因为炉对厨房的门口是不聚气的,因为它缺少朱雀的位置。第三,最准确的,我可以告诉大家。打个比方,厨房是代表女主人,因此你必须知道女主人的位置在哪里,昆位是代表女主人,五行需要火,因此你把厨房放在,你站在房子的中心着西北点放这个厨房肯定是不会错的。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:49:43
打比方你家的大女儿是要火的,也可以把炉放在大女儿的位置上,大女儿的位置就是东南方向。
因此我们可以按照刚才讲的三点方法去布置你的炉,这样这个厨房对你的厨房兴旺一定会有帮助。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:51:16
第二个是卫生间的问题。卫生间在一个家庭里面是一个阴性的气场,阴性影响最大的就是健康问题,因此卫生间布局不好,就影响家庭成员的身体。所以卫生间,它有什么布局的讲究。所有卫生间,以前的房子经常会有这么一个格局,就是卫生间和厨房是在同一个房间里面,什么叫同一个房间里面,就是进了一个过道,里面有卫生间也有厨房,这个格局是在风水学上最糟糕的格局,因为它是水火向冲的格局。因此唯一的解决方法就是改变卫生间的门,没有别的更好的解决方法,这是属于卫生间厨房同工的现象。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:53:02
另外第二个现象就是卫生间的门口,因为现在卫生间在现代的居家设计里面有一个主卫生间次卫生间,主人用的卫生间,往往是在主卧室里面,这个主人用的主卫生间,在主卧室里,它的影响是非常大的。因此我们在拿到房子的时候一定要观察,它的门口是否正对你的卧房,如果正对,你在装修的时候一定要改变门向,如果改变不了门向,必须在装修的时候,用屏风也好,用帷子也好你的卫生间和房间有一个缓解的空间,上它起到化解作用。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:53:46
第三点,卫生间装修的时候要注意什么问题?在风水学上,很多东西都是要分主次的,因此卫生间装修时候要有门口,我们的房间也要有门口,门口在风水学上是第一要讲究的,门口就是一个纳气口。既然要分住次,卫生间的门口不能比房间的门口高,因此装修的时候,我们要测量卫生间的门口是不是比房门高,如果高了就降低高度,如果宽了,就搞窄了,这才符合一个水之道。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 10:54:01
今天由于时间关系,我给大家简单介绍了,在买到房子的时候,你所要注意的一个外部的环境和内部的环境,如果以后大家在买房子或者装修当中,有更多的一些风水的知识需要,那就请你们多点上咱们的住朋购友或者房地产信息网,都可以看到我平常的文章和信息。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 10:54:32

谢谢莫老师,刚才莫老师比李设计师讲得更多的是软装的。今天我们请到验房的王师傅给我们讲一下验房的知识。
 
【南宁市德利验房咨询公司验房师王德林】2011/4/17 10:56:35


很高兴来到这里为大家讲解验房,由于时间关系,我给大家讲解一下验房的过程。
花这么一大笔钱买了房,那怎么验,验的方式很多,有上千种,我就不给大家一一列举了。我简单说一下,在收房的时候一定要三书一标,如果这些三书一标,就说明它没有通过房产的验收。
【南宁市德利验房咨询公司验房师王德林】2011/4/17 10:57:59

首先我们先给大家讲解如何验房,我们验房的时候,多数的业主以看为主,除了核对合同以外,我们还要检测墙面、地面有没有空鼓、裂缝等现象,尤其裂缝特别要注意竖向还是横向如果裂缝很糟糕要找专业人士看一下。房屋高度,低处是不是相差很大,是不是倾斜,房间是否长方形,是否两边的长度不一致,门窗主要看外面的质量,框的破损划伤,还要注意中空玻璃有无水汽现象。
面积部分很重要,拉一下线头,配电箱是否接了电线,房子里面是否漏电,对房子里面的插座进行检查,是否通电,是否存在尚未接触的现象。
【南宁市德利验房咨询公司验房师王德林】 2011/4/17 11:03:11
还要看水是否到位,是否与合同约定的一样到位置排水是否顺畅,卫生间通水验房前应该提前开发商24小时提前防水验证。最好是在下雨的时候验。

特别要注意的管道穿越楼板处,这是特别容易漏水的地方这会影响你今后的装修费用,因此这些问题要开发商进行整改。对于业主来说,很多问题困少大家。比如说房屋的面积房屋结构等等,这些问题不好验,但是有这种兆头一定要慎重说法。验房完了也不要忽略外部这时楼盘是与楼盘的配套设施同时交付,比如说道路、绿化、逃生通道等等,发现问题写得越详细越好,与开发商约定整改期限,如果有大问题,协商整改期限,赔偿损失。
【南宁市德利验房咨询公司验房师王德林】2011/4/17 11:03:29
我讲两个案例,琅东有一个楼盘是一个小问题,比如说空鼓起沙,这些是可以整改的,但是层高不够不可以整改的,按照赔偿的标准是按照总房款的1%。它是按照层高1/29来赔偿,层高很重要,这无法整改的。
【南宁市德利验房咨询公司验房师王德林】2011/4/17 11:03:42
还有一个案例这个楼盘整体存在问题,绿化等都没有问题,但玻璃和合同约定的不一样,它合同里面是5+6+5,但实际上没有达到合同的约定。
【南宁市德利验房咨询公司验房师王德林】2011/4/17 11:03:53
由于时间关系,我就讲到这里,谢谢大家。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 11:04:09
房子用了几年之,就进入到二手房领域,现在我们请邓总讲一下二手房买卖的讲解,有请邓总。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:04:37
在座的各位以前网络平台前的朋友们,大家上午好。刚才几位专业人士逐步介绍了关于房子装修的情况,到我这里是二手房,二手房可以说是整个房地产开发的下游。如果你有房产肯定很多人选择二手房的交易。很多人对二手房有一些误解,认为二手是比较旧的房子或者已经住的房子,实际上二手房还有次新房,还有毛坯房都可以进行交易,今天我给大家讲一下。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】 2011/4/17 11:05:00
二手房有很多的优势,在我20年的二手房从业经验中,25%的二手房都是现房,现房可以全面了解房屋外观、质量、布局,第二选择二手房最主要是地段优越,交通便利,生活设施配套比较完善。如果是买期房或者准现房,要不一年交房,或者一年半交房。按照现在的生活成本来说,50万买一套房子,但一年以后才可以住,但是一年的房租的我可以用来进行装修了。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:05:46
第三点二手房有突出的特定指向性如有好的学校、大医院、大型超市等等,这些都是二手房的一些优势。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:05:55
下面我给大家介绍一下怎么选购二手房。选购二手房,我这里有五个必须、五个考虑、五个提醒,如果做到这几点,可以选择到比较理性的二手房。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:06:28
五个必须,1.必须合适房屋的产权,房子的所有权,拥有放得的人都知道,房产证是由国家建设部颁发的,我们所有权里面包括占有权收益权使用权处分权,四个权利。因此很多人不清楚,我有这个房子,但是有部分权利是没有。最有效的办法我们可以房产局去查这个房子的户口,就像我们个人的户口一样,进行核实,查证费是60块钱,很方便的。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:08:49

2.买卖的双方必须见面商谈,落实交易的细则。二手房的买卖就是单价以及总价,在合同上要注意是单价结算还是总价结算,还是按套计算,按套出售不是以面积来计单价,按套出售的方式,可能会在房屋进行再度交易,再度测绘的时候面积会有一些误差。

二手房的放宽支付方式分三步走,第一在双方签订合同的时候,必须支付定金,房屋的定金,也就是违约保证金,第二步就是首付款,首付款就是房子过户的当日支付,第三步就是尾款,尾款就是验房的时候,包括房子赠送的家具家电,一般我们会列一个详细的清单,作为和推的附属列在里面。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:09:44
3、要明确个户的相关税费的承担放和支付方。因为二手房有三部分的税费,一部分是契税,第二部分税费是个人所得税以及营业税,第三部分是到房产局缴纳的部分。契税是交给国家财政,由国家财政征收,个人所得税是地方财政征收。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:09:56

4、必须在合同中制定违约的条款,这里有滞纳金或者罚金,二手房整个环节比较多,所以很多时候,我们在买卖过程中,会产生分歧,或者产生一些意想不到的情况,因此违约的条款和责任必须要明确。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】 2011/4/17 11:11:21
5、必须著名房屋交付的时间以及办理全部的移交手续,这是最后一步的时候。里面包括到物业公司变更业主资料,包括户口的迁出,相关水电以及电话款待费用的结清和变更。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:11:34
我们发现很多二手房交易完毕以后,会出现我住进去,当我迁户口进来的时候,以前房子房主户口还没有迁出。

因此这五个必须是千万要注意必须做到的。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】 2011/4/17 11:11:54
下面我们讲,五个提醒。五个提醒是指什么?
【南宁二手房行业资深人士邓勇】 2011/4/17 11:12:03
二手房购买了房源十年以上的二手房,一定要注意是否有渗漏,二手房一定要验,第二还要察看是否改变了房屋的布局,水电是否老化,还有抗震的系数。现在在我们南宁新建的商品住房,抗震系数比较满足到五级抗震,这是应该普及一下的,新建的商品房必须是五级的。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:14:08
第二个提醒,二手房可能买的时候,很多人会问,你为什么卖这个房子,业主回答的很多,有些人怕买这个房子不吉利,加州花都出过很多案子,包括玫瑰园也出现过,这个房子现在卖也卖不掉,它是否是吉屋,比较吉祥,没有出过事的,比较清白的房子,你怎么了解呢?你要了解业主和物管的情况,可以向邻居,上年纪的老年人,小卖部的老板去了解一下,这是二手房提醒注意到的。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:15:58
第三个提醒,不要购买上市条件不符合的二手,也就是说你买的房子绝对过不了户,或者取不了房产证的房子。像指标房,合同房。合同房就是业主已经交付使用了,但是还没有房产证的房子。还有经济使用方,转让放、军产房,这些房子都不能买。像军产房,很多人可能不了解,它是我们广西,它是属于广州军区,我们这边涉及的部队比较多,有空军等等,这些房子为什么不能转让,部队的房子权是军区所有,因此它的房产证是广州军区颁发的,这类房子银行是不给做贷款,第二个,这个房子是无偿征收的。还有城中村的自建房,就是小产权房,南方不多,北方比较多。像村中城,利用集体土地,购买村中的房子要村民开会,还有学校医院类房,的是在学校内或者医院内的房子也是不能交易的,因此购买二手房有很多限制交易。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:17:00
第四个提醒选择一个好的二手中介公司和优秀的置业顾问很重要。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:17:57
第五个提醒,不要轻易接受炒房团和炒房客的房子。那里还是存在这个情况,就是急售、割肉的情况,我们不买炒房客的房子,在房价方面可能会回归到理性这样才会让很多人能供得起住得起房。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:22:04
下面是五个考虑:

第一个考虑就是在目前国家的调控政策下,自己是否受到影响,在购房方面,是否被“限购”,或者在银行贷款方面受到制约。刚才说过,很明确一点,南宁城市户口可以买两套房,很多人说我买了两套房不能再买了,只要在你的名备案的房子有两套可以滚动的,两套我卖掉其中一套或者卖掉了两套后可以再买的。如果外地人在南宁买房,如果够条件买一套,再买第二套也是可以的,只要你的户口进入南宁市,就享受南宁市的购房条件。所以,限购政策,其实针对了一些投资、投机客的,不是针对刚需的客群,因此必须在国家政策允许下进行买房。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:22:21
第二,考虑房屋的采光通风很重要,按照住房需要一次是:卧室—客厅—厨房—卫生间,大师也同意了我的观点。卧室除了上班之外,很多时间都在卧室,因此卧室是最重要的,卧室之外就是客厅了,因此南北朝向,坐南朝北中国属于北半球,因此坐南朝北是一个首选。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:22:31
第三,现在拥有私家车的人很多,因此买房的时候,要考虑小区的车位是否出租,及时现在没有房,小区的配套和收费的情况是非合理,大家浏览网站就发现了,优秀小区的停车放出现了天价,还有抢车位的情况。因此买二手房,特别是买一些上年限的小区,车位的配套是不充足的这也是要考虑。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:22:41
第四,投资客观要考虑到“投资回报率”的情况,包括区域的发展、升值的空间、租金的收入。现在月供比较大,如果我们的租金不能满足我月供的话,那还是负增长,还得付出,因此这是一个关键的考虑。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:23:03
第五,购买高层的房屋要考虑水压、气压,因此旧的房子不是新建的一户一标,二是改建的煤气管道,特别是高峰期,水压气压很弱,所以这五个考虑为大家购买二手房提供一些必要的知识,谢谢大家。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 11:25:24
谢谢邓总,下面进行第二个环节。邀请各位嘉宾到台上和我们的观众进行交流。
现在观众朋友有需要提问题,要抓紧时间了,有关于房子流程的问题买房置业的验房,要进行二手房买卖,还有风水大师,大家有任何问题都可以提问。
【现场提问1】2011/4/17 11:26:10

我想请问一下二手房的邓总,我有一个朋友,和她的前男友,共同买了房子,房产证写两个人共同的名字现在分手了她怎么把他前男友的名字去掉。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:28:16
这个问题,在我们平时工作中遇到的比较多的情况。我亲自办过这类问题的我估计不下于十个。

我想问一下,出资房是谁?

提问者:一起的。

邓勇:他们涉及贷款吗?

提问者:不涉及

不涉及贷款的很简单将其中一半产权进行买卖但大家要达成目前这个房子的价值是多少,一半是多少,或请专业的评估机构技术平够。第二个方法采取赠与的方式,到公正处进行赠与。属于买卖在五年以内,不是唯一住房可以产生各种税费,包括营业税个人所得税,但是如果选择赠与对他以后再卖这套房子,可能产生更高的成本。因为这女的,或者说集成了房子,在现在的政策下上市交易,获赠的这一部分,要产生20%的个人所得税,因此具体方案可以直接向我咨询。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 11:28:37
谢谢邓总
【现场提问2】2011/4/17 11:29:00
我想问一下,这位雷番皓先生我有一位朋友,他是在桂林读书,完了以后分配在桂林,他是厂里的集体户口,他现在又不在桂林了,现在他想买房,我想问,在广东工作也蛮多年了,据我了解,他们单位没有买社保,所以他没有记录,如果他想买房的,你有什么好建议吗?
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 11:30:16
雷番皓:他想在哪里买?
提问者:他想在南宁买。
雷番皓:他是桂林路口,他现在在广东工作,但在南宁没有社保。
提问者:没有房产,没有社保,但家在南宁。
雷番皓:两方面有几种情况是可以买。现在他已经满18岁工作了,一般情况下他是不能买的,但他家里面有没有?
提问折:为什么不能买?
【广西辉煌房地产雷番皓】2011/4/17 11:31:28
雷番皓:第一他不是南宁户口,而且也没有社保。我有个朋友,我跟你讲,他的情况比你好一点,但是也不能买。他是一个公司的老总,自己也不交税,也没有社保没有医保,他弟在南宁有南宁户口,他就写他弟的名字,这个可以,但是你们要做好公正。但是最近有一个条规出来,女性55岁,男性60岁可以买,但是要一次性。现在很多人买房,我敢说肯定要按揭,如果按揭的话,你就麻烦一点,因为按揭,银行查得比较严,在这里我们还是说,买房人比较多,特别是外地客户南宁地区以外的都是外地客观,相对来说是比较麻烦的,这是比较特例的一个情况。而且现在中央有检查组,刚才我已经说过会严查此类的情况,因此要尽量遵守规矩。

提问者:像他比较年轻,他要在南宁买房肯定没办法了,只能户口所在地桂林买了。

雷番皓:但是他在南宁居住,有一年的社保就可以了。但是他的父母在这边,想帮他买就比较麻烦要不然就买他的家里的兄弟姐妹,或者父母一次性可以不能按揭,一定要本市的户口,南宁地区的户口。如果你真正要买,你在南宁工作满一年社保就OK了。
【南宁二手房行业资深人士邓勇进行补充】2011/4/17 11:32:25
还有一条罚款,现在细节解释直系亲属之间赠与是可以,不管他兄弟姐妹还是父母都是直系亲属都是可以赠与的。
贷款有一点可以解决的,就是可以不用提前还款,可以在银行变更贷款的手续提供一些你现在的资料,但是你必须先咨询银行,得到银行同意才可以进行操作。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 11:33:38
在这里我想到,如果有钱没有社保证明,也不可能在南宁市买房。我问一下,不知道陌生人之间可不可以赠与。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:34:02
前段时间有人采用擦边球的手段,陌生人是不可以赠与的,我可以赠与给你你办不了房产证。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 11:34:13
我和你没有血缘关系,这房子赠送给我是没有房产证的。
【南宁二手房行业资深人士邓勇】2011/4/17 11:34:23
只能是直系亲属才可以赠与。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 11:34:54
像刚才那种观众说,弟弟妹妹满18岁之后可以买房子,买房子之后可以把房子赠与给姐姐这种方式可以的?

邓勇:是的。
【现场提问3】2011/4/17 11:35:39
验证的问题
【南宁市德利验房咨询公司验房师王德林】2011/4/17 11:36:15
普通问题,开发商都会敷衍了事,大事化小。我们必须让开发商整改可以通过很多方式协商或者投诉的方式,比如投诉南宁质检站,如果开发商强制不改,我们也可以去投诉它。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 11:36:56
谢谢我们的王师傅和这位女士。
【现场提问4】2011/4/17 11:37:23
莫老师,有一个风水问题问你。风水问题都是事发之前去规避预防,您现实生活中有没有遇到事发之后去改变房屋的布局朝向位置等,会对生活,运气有否改善的例子?
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 11:39:13
这位女士提到风水,你的意思是有时候我们住进居家里面会有运气的问题受到影响,有没有方法去解决?
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 11:39:27
有没有这样的例子,已经装修好了,然后再看风水,再进行改。
【现场提问者】2011/4/17 11:47:04
就是我住进去之后,发现风水不好想,改风水是否对生活有改变?
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 11:47:27
您住进去之后,风水对家人有了影响。一套房子从什么时候开始影响人的运城。一套房子,你在买房到住是不会影响你的运程,这套房子影响你的运程是住进去之后影响的。我们在风水的知识在装修的时候不知道,或者有一些这个房子已经有了一些风水问题,之前没有发觉,住进去之后,请了老师给你看才知道原来是这么回事。这种状况是可以改变,风水是可以改变。我们玄学易学里面有概念,就是一命二运三风水命是不可改变的,父母给的,运是风水可以改变,风水是可以选择的。就像我刚刚开始讲,跟大家交流的时候,你在南宁的东边还是西边是可以选择,你买房子也可以选择的。你已经了住进去了,该怎么,化解可以化解,但它的能力不是最好。化解应该是装修之前做的工作,而不是住进去,发现了问题才去化解,这个概念应该搞清楚,谢谢。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 11:47:42
也就是说,买房的时候一定要未雨绸缪,然后再选房子。
【现场提问者】2011/4/17 11:47:52
您刚才说进入厨房的时候最好不要感到厨房,我一进门就看到一个厨房,而且它是开放式的,这是不是不聚气的情况?
【广西知名易学专家莫嘉鹏】 2011/4/17 11:48:06
大门对着厨房,大门对厨房是什么概念,这个大门就是一个厨房,这种危害是最大的。解决方面,就是做一个屏风,或者改变这个门的方向。
【现场提问者】 2011/4/17 11:48:18
您刚才说前朱雀,我的厨房面前有餐桌是不是就是朱雀了。
【广西知名易学专家莫嘉鹏】2011/4/17 11:48:35
现在很多大房子,做一个敞开式的厨房,把餐桌放在前面,从风水来看,敞开式的厨房是不聚气的,但我们做一个敞开式的厨房,在装修时达到什么的效果。敞开式的厨房容易进门就看到炉,所以不聚气,那么怎么解决在装修的时候,要恰到好处用到酒柜、植物的遮挡,如果你的炉直接上到客厅,这样是不聚气。

如果我放一个餐桌是否能聚气呢?放餐桌是不能聚气的。
【对话2011·百姓论坛主持人小薇】2011/4/17 11:48:53
房子的问题是百姓的问题,百姓的问题是最大的问题,今天邀请到各面的专家聊房子的事情我们用热烈的掌声谢谢各位专家的到来。

今天对话2011·百姓论坛就到这里,感谢各位的到来,我们期待明年再聚,再见。
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