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南宁上周商品房成交1891套 成交量环比下降26%

——中原地产·南宁市场第24周周报 (2017.6.12-6.18)周报简述
  综述  | 来源:中原地产  作者:admin  时间:2017-06-20  
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    上周南宁市商品房成交1891套,其中,良庆区成交627套,青秀区成交404套,江南、西乡塘、兴宁成交量均为200多套,兴宁区成交173套。

    宏观经济:5月各项楼市数据增速放缓,楼市调控成效显现,政策将进入平稳期

    本周,国家统计局和央行相继发布5月经济运行数据,固定资产投资增速下滑,其中基建投资放缓成为下滑的主要因素,房地产开发投资、销售、到位资金、贷款等指标增速均出现下滑,房地产的调控效果已传导至开发及销售领域,下半年市场预计将继续趋冷。由于调控效果已显现,以及固投下滑将导致经济下行压力增大,楼市调控政策将暂时进入平稳期,各地出台更严厉政策的可能性较小。

    楼市政策:南宁产权移交房成本可抵扣相关税费,广东清远限制房价下降幅度

    南宁市国土局在土拍前,回复了开发商关心的问题,土地增值税清算时,产权移交房成本可在“取得土地使用权所支付的金额”项目中据实扣除,此举有利于减轻土地竞得人的负担。南宁国土局发布意见稿,零星地块拟通过协议方式出让给相邻地块土地使用权人,整体开发。广东清远发布通知,要求限制房价上涨和下降幅度,其中涨幅不得高于周边同类型项目的5%,降幅不得超过备案价的15%。

    土地市场:十余家房企参与土拍,碧桂园、联发、绿地分食5宗住宅用地,兴宁、西乡塘4宗住宅用地将供应

    本周南宁经营性用地成交5宗,占地面积总计约21.1万㎡(316亩),建筑面积总计约61.4万㎡,5宗地块均以“限地价,限房价,竞产权移交房”的方式出让,其中碧桂园斩获3宗,联发、绿地各1宗。本周南宁市新增供应经营性用地4宗,均为旧改地块, 1宗位于大学西路,瀚林学府附近,该地块的商业、商务比例都较可观,另外3宗地块位于兴宁区皂角路,面积较小。

    商品房供应:本周没有项目取得预售证

    商品房成交:商品房成交量大幅下降,成交1891套15.7万㎡环比降26%

    本周南宁市商品房成交1891套,面积15.7万㎡,环比下降26%,其中住宅成交954套,面积10.5万㎡,环比下降33%。二手房成交套数总计796套,面积7.7万㎡,环比下降9%。今年2、3、4、5月份新建商品房成交量同比增幅分别为35%、45%、-4%、-15%,成交增幅呈现不断下滑趋势。

    一、宏观经济

    固定资产投资增速继续回落,基建放缓成主要因素

    2017年1-5月份,全国固定资产投资(不含农户)203718亿元,同比增长8.6%,增速比1-4月份回落0.3个百分点。从环比速度看,5月份比4月份增长0.72%。其中基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业)42306亿元,同比增长20.9%,增速比1-4月份回落2.4个百分点。

    【中原点评】基础设施投资仍是固投的主力,但增速出现明显放缓,由此导致固投整体增速的下滑。从近段时间国家统计局公布的各项数据看,经济增长已有放缓迹象,稳增长压力渐大,楼市调控、金融监管等政策也将在经济增长和金融安全之间徘徊,寻找平衡点,但年内楼市调控放宽的可能性较小,鼓励刚需性购房、加大财政赤字(对实体经济进行财政补贴、税费减免)将是重要的稳增长手段。

    房地产开发投资增速下滑0.5个百分点,东部限购趋严导致资金流向中部地区

    2017年1-5月份,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资25423亿元,增长10.0%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。房地产开发企业土地购置面积7580万平方米,同比增长5.3%,增速比1-4月份回落2.8个百分点;土地成交价款3036亿元,增长32.3%,增速回落1.9个百分点。

    【中原点评】2016年初开始房地产市场销售快速增长,并带动土地购置面积的回暖,进而拉动开发投资增速的扩大,至2017年1-4月达到阶段顶峰,5月增速开始出现下滑,导致今年1-5月开发投资增速比1-4月低0.5个百分点。从各地区开发投资看,东部地区的开发投资额仍是主力,占比达55%;中部、西部、东北地区占比分别为20.9%、21.1%、3%,东北地区投资额继续减少,东部和西部地区虽然增长,但增速下滑,中部地区增速扩大。在东部地区各大城市普遍限购的影响下,东部地区房地产开发投资正在放缓,投资转向中部地区,带动中部地区开发投资的增长。

    商品房销售增速创2016年以来最低,房价仍保持平稳上涨

    1-5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1-4月份回落1.4个百分点。其中,住宅销售面积增长11.9%,办公楼销售面积增长38.3%,商业营业用房销售面积增长29.6%。商品房销售额43632亿元,增长18.6%,增速回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长15.3%,办公楼销售额增长37.4%,商业营业用房销售额增长39.0%。

    【中原点评】1-5月商品房销售面积及销售金额增速均下滑到20%以下,创2016年以来最低,二者同步下滑表明在调控作用下,商品房销售火热的势头得到有效控制,房价虽保持上涨,但涨幅已趋于放缓。

    分商品房用途看,住宅销售面积仅增长了11.9%,而办公楼和商业营业用房则增长了38.3%和29.6%,远高于住宅增速,而此二者去年同期的增速与住宅差距较小,甚至低于住宅增速,显示投资资金有向办公楼和商业营业用房流动的迹象。

    分地区看,东部地区销售面积和销售额占比仍较大,比重分别为45.7%和59.7%,中部地区和西部地区销售面积和销售额相差不大。但西部地区商品房销售面积和销售额增幅较大,为21%和36.7%;其次是中部地区,为17.7%和26.9%;东部地区增幅最小,为8.9%和11.5%,销售面积增速已降至个位数。在东部限购、西部去库存的双重影响下,商品房销售的地区结构正发生变化,西部正在追赶。

    到位资金增幅降至个位数,个人按揭贷款增幅大为放缓

    1-5月份,房地产开发企业到位资金58989亿元,同比增长9.9%,增速比1-4月份回落1.5个百分点。若不计1-2月份的增速(春节假期),该增速是2016年以来最低的,也是2016年以来首次跌至个位数。受融资监管加强、商品房销售下滑的影响,房企到位资金不断下滑,预计今年下半年情况尤甚。而房企到位资金的减少,也将影响房企后续的开发。

    到位资金来源方面,国内贷款10497亿元,增长17.3%,增幅比1-4月上升0.3个百分点,比去年同期上升15个百分点。利用外资90亿元,增长115.1%,与1-4月基本持平,去年同期是下降72.1%。随着国家加强对房企海外发债融资的监管,预计房企利用外资的增速也将在下半年出现下滑。自筹资金18008亿元,下降3.4%。

    定金及预收款和个人按揭贷款仍是房企到位资金的主要来源,其中定金及预收款17849亿元,增长20.3%;个人按揭贷款9600亿元,增长8.6%,二者合计27449亿元,占全部到位资金比重为46.5%,同比增长15.9%,比1-4月下滑3.1个百分点。其中定金及预收款增长20.3%,比1-4月下滑1.4个百分点,个人按揭贷款增长8.6%,比1-4月下滑5.9个百分点。在限购限贷的作用下,个人按揭贷款增幅出现较大放缓。随着调控范围的进一步扩大,个人按揭贷款增幅仍将进一步收缩。

    房贷同环比双双下降,占新增贷款比重下降

    央行公布的数据显示,5月,全国人民币新增贷款1.11万亿元,其中住户中长期贷款(以个人房贷为主)4326亿元,占比39%,比4月下滑1.4个百分点,比去年同期下滑14.6个百分点。住户中长期贷款同比下降18.1%,环比下降2.6%。调控政策出台与房贷下降往往存在时滞,经过持续的调控后,调控效果开始传导至个人房贷领域,随着后续调控效果的继续传导及其影响的扩大,预计下半年个人房贷将有较大幅度的下降。

    二、楼市政策

    南宁产权移交房成本可抵扣相关税费,减轻房企开发压力

    6月16日,南宁市国土局在出让5宗“限地价,限房价,竞产权移交房”地块前,解读政策文件,回复开发商关心的问题,其中规定土地增值税清算时,产权移交房成本可在“取得土地使用权所支付的金额”项目中据实扣除,此举有利于减轻土地竞得人的负担。

    国土局发布意见稿,零星地块拟通过协议出让方式出让给相邻地块土地使用权人

    6月15日,南宁市国土局发布《南宁市关于“以大带小”协议出让审批与管理办法》(征求意见稿),意见稿称,“以大带小”协议出让是指已出让土地周边的零星地块,因地块面积较小或形状不规则等原因不具备单独规划建设条件的地块,在符合法定控规、尽可能规整的前提下,且完成征地拆迁之后,土地使用权人可按程序向规划部门申请规划定点手续,经市政府同意后,可采取协议出让方式出让给相邻的已出让土地使用权人,由其按程序申请合宗并进行整体使用,零星地块的规划性质与已出让地块性质原则上一致,容积率不得高于大地块。

    广东清远:商品住房销售价格限涨限跌,涨跌幅度过大都将暂停网签

    6月12日,清远市住房和城乡建设管理局管网发布《关于进一步加强清远市房地产市场监管工作的通知》,对新建商品住房价格备案及房地产市场秩序监管等方面作了相关要求。房地产开发企业办理预售许可证(或现售备案证书)前,需先到价格主管部门(发展改革局)办理销售价格备案。备案价格允许在适当区间浮动,但增幅不得高于本项目同类型新建商品住房前1个月实际成交均价的5%;没有前期价格的,备案价增幅不得高于周边地块同类型新建商品住房近1个月实际成交均价的5%。实际销售价格相比备案价格出现下浮的,下浮幅度不得超过15%。对不接受有关备案价格指导的项目以及以虚假装修、虚高装修等方式变相提高房价的,价格主管部门(发展改革局)不予办理价格备案。

    苏州张家港:客户积累大于可供房源应公证摇号

    6月12日,,苏州张家港房产管理中心发布了《关于进一步加强房地产市场监管的通知》的公告。规定张家港3万平方米以上的商品住宅项目分期开发的,每期申请预售面积不得低于3万平方米。达到预售条件未申报预售的,将严肃处理。房企需在领取预售许可10日内一次性公开全部可售房源,严格落实购房实名制。客户积累大于可供房源的项目,应当采取公开公正的摇号等方式公开销售商品住房。

    佛山:房地产广告不得含升值或投资回报承诺

    6月12日,佛山市房地产业协会、佛山市禅城区房地产业协会联合发布《关于贯彻落实佛山市工商行政管理局行政指导意见书有关要求的通知》,强调房地产广告中房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有升值或者投资回报的承诺、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置、违反国家有关价格管理的规定、对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传,不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

    三、土地市场

    1.南宁土地市场供应

    本周南宁市新增供应经营性用地4宗,均为旧改地块,土地用途为住宅、批发零售,其中GC2017-026地块有商务用途。4宗地块总面积6.6万㎡,约合98.5亩。1宗位于大学西路,瀚林学府附近,预计可能被瀚林拿下,该地块的商业、商务比例都较可观,预计将建设综合体项目。另外3宗地块位于兴宁区皂角路,面积较小。

    供应地块位置

    2.南宁土地市场成交

    本周南宁经营性用地成交5宗,占地面积总计约21.1万㎡(316亩),建筑面积总计约61.4万㎡,5宗地块均以“限地价,限房价,竞产权移交房”的方式出让,其中碧桂园斩获3宗,联发、绿地各1宗。

    四、商品成交房

    1.本周商品房成交量大幅下降,成交1891套15.7万㎡环比降26%

    根据房管局公布数据显示,本周南宁市商品房成交1891套,面积15.7万㎡,环比下降26%。其中住宅成交954套,面积10.5万㎡,环比下降33%;办公楼成交217套,面积1.8万㎡,环比下降19%;商业营业用房成交110套,面积0.8万㎡,环比增长2%;经济适用房成交51套,比上周多50套,导致环比增幅较大,但绝对数仍正常。调控政策出台后,南宁楼市成交量逐渐减少,截至6月18日,2017年累计成交商品房490.4万㎡,与去年同期相比增长1%,今年2、3、4、5月份成交量同比增幅分别为35%、45%、-4%、-15%,成交量呈现不断下降趋势。

    2.各城区成交量下降,降幅***在四成以上

    根据房管局公布数据显示,本周良庆区成交量较大,成交商品房成交627套,面积4.6万㎡,环比下降27%;青秀区成交404套,面积3.7万㎡,环比下降4%。江南、西乡塘、兴宁成交量均为200多套,兴宁区成交173套。环比增幅方面,江南、良庆下降近三成,兴宁和邕宁成交超过40%。

    3.青秀区住宅成交300套,其他城区均不足200套,良庆区办公用房成交较多

    从各类型商品房成交的区域分布来看,本周住宅成交以青秀区为主,成交302套,其他各区成交套数均不足200套,其中邕宁区仅成交97套。办公用房成交以良庆区为主,成交169套,面积1.5万㎡,其他城区成交较少。商业营业用房成交以江南区为主,成交71套,面积0.5万㎡。

    4.二手房成交796套面积7.7万㎡,环比下降近一成

    根据房管局公布数据显示,本周二手房成交套数总计796套,面积7.7万㎡,环比下降9%。其中住宅成交714套,面积7.3万㎡,环比下降10%。

    5.商品住宅可售存量

    根据南宁市房管局公布的数据,截至6月18日,南宁市商品住宅可售存量为4.8万套,可售面积为525.2万㎡,较上周末下降1.2%,降幅扩大0.5个百分点。

    五、网签排行榜

    注:以下网签成交时间以房管局系统网签为准,与合同签订时间或客户认购时间不同。

    住宅网签套数排行榜(按套数)

    商铺网签面积排行榜(按面积)

    办公网签面积排行榜(按面积)

    转载、引用请注明来源“广西中原研究中心”

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