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金九银十迎限购政策大潮 多城市重启限购稳房价

  综述  | 来源:中原地产  作者:admin  时间:2016-10-08  
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    20个城市国庆期间集体亮相,已不常见,加上南宁、惠州、广州等城市出台的政策,仅是重复之前的文件规定,内容上并无实质更改,如南宁市出台文件规定销售价格不得超过预售价格,其实早已有此规定。这些城市之所以将之前的文件拿来炒旧饭,可能是迫于中央的压力,响应中央的要求而为之。

    一、20城密集出台调控政策,限购限贷提高购房门槛

    国庆前夕,北京、天津、昆山发布房地产调控政策,限制购房数量,且提高首付比例。随后,郑州、成都、武汉、厦门、无锡、济南、合肥、苏州、深圳、南京、珠海、福州、东莞等城市相继出台调控政策,南宁、佛山、惠州等城市要求加强商品房的管理,广州要求严格执行限购限贷政策,加大住宅用地供应。截至10月8日,加上之前的上海,全国加入限购的城市已达16个。

    各类调控政策中,东莞、福州、珠海、南京、深圳、苏州、合肥、济南、无锡、成都、昆山、厦门、武汉、郑州、天津等城市限制购房数量。北京、福州、南京、深圳、苏州、合肥、济南、厦门、武汉、郑州等城市提高首套房首付比例。二套房及以上的首付比例普遍调高。

    二、个别城市没有实质调控也喊口号,足见背后有中央统一指挥部署

    20个城市国庆期间集体亮相,已不常见,加上南宁、惠州、广州等城市出台的政策,仅是重复之前的文件规定,内容上并无实质更改,如南宁市出台文件规定销售价格不得超过预售价格,其实早已有此规定。这些城市之所以将之前的文件拿来炒旧饭,可能是迫于中央的压力,响应中央的要求而为之。

    三、房价暴涨楼市疯狂对实体经济不利,离婚买房舆论哗然中央压力大

    今年以来,在多种因素的影响下,一线城市、热点二线城市楼市出现暴涨行情,本应流入实体经济的资金,源源不断流入房地产,对实体经济造成“吸血”之势,影响了经济的发展。房价节节攀高超出经济承受能力,资产泡沫日趋严重。高企的房贷增加了金融风险。资金流入一二线城市导致房地产库存较高的三四线城市依然去化困难。限购之下,部分居民通过假离婚获得购房资格,由此引起舆论的热议,执政压力下,政府对单身及离异居民也施行限购。

    四、楼市将降温成交量将减少,房价增速放缓也难拉动三四线城市去库存

    此轮限购政策较为严厉,不仅限制购买数量,还提高首付比例、延长对缴纳社保时间的要求,部分城市还限制单身及离异人士的购房数量。其结果将是对投资投机资金形成打击,使这部分需求一定程度上得到抑制,给疯狂的楼市泼水降温。

    但由于投资需求是导致今年房价暴涨的重要因素,投资资金只会流向有利可图的领域和地方,三四线城市由于经济发展落后、配套设施不完善,保值增值作用不大,即使一二线城市限购了,投资资金也不太可能会流向这些地方的楼市,而是可能会流向其他经济领域,如股市等。

    因此,三四线城市仍然面临去库存的压力,其去库存仍然要依靠城镇化。

    短期看,由于南宁还没有限购,部分投资资金将流入南宁,推高南宁商品房的交易量和价格。但当南宁房价涨幅过大之后,也难挡中央的压力,不得不重启限购。

    五、限购影响房企资金回笼,开发投资面积或将下降

    根据国家统计局的统计数据,今年1-8月份,房地产开发企业到位资金91573亿元,同比增长14.8%,增速比1-7月份回落0.5个百分点。其中,国内贷款14199亿元,增长1.7%;利用外资97亿元,下降52.6%;自筹资金31983亿元,增长0.6%;其他资金45294亿元,增长34.1%。在其他资金中,定金及预收款25656亿元,增长29.7%;个人按揭贷款15395亿元,增长52.2%。从中可看到,定金及预收款、个人按揭贷款两项合计占全部到位资金比重为44.8%,是房企到位资金的主要组成部分。一二线城市是今年商品房成交的主力,1-8月东部地区商品房销售面积占全国的比重为48.9%,销售额占全国比重为64%。东部地区贡献了房企大量的业绩,为房企拿地、开发提供大量“弹药”。随着限购限贷政策的趋严,销售面积及房价的下降,房企的资金将受到影响。再加上证监会、中证协在债券市场对房企的“封杀”,切断房企拿地的资金来源,房企的到位资金将减少,开发投资增速或将有所回落。

关键词:
金九银十多城市重启限购
责任编辑:关喆琳
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